Cẩn thận với chiêu trò “tay không bắt giặc”

.
CafeLand - Phương thức huy động vốn của khách hàng để làm dự án mà nhiều người quen gọi là chiêu “tay không bắt giặc” của nhiều doanh nghiệp bất động sản là vấn đề không mới, đã được cảnh báo rất nhiều thời gian vừa qua. Thế nhưng, tình trạng này không giảm mà vẫn tiếp tục diễn ra. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang tìm hướng đi mới để có vốn hoạt động, thay vì sử dụng chiêu trò này. Hướng đi này hứa hẹn sẽ là xu thế dẫn dắt trong thời gian tới.
Lách luật để huy động vốn

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, trong khi tỷ lệ này ở các nước chỉ khoảng 35%. Song song với đó, có tới 65% tài sản đảm bảo vốn vay chính là bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới vỡ bong bóng bất động sản những năm 2008-2010.

Không chỉ dùng tới 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, các ông chủ doanh nghiệp còn tìm đủ mọi cách lách luật để huy động sớm tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Có những dự án, số tiền được chủ đầu tư huy động từ khách hàng bằng các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ lên tới 20-30%.

Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”. Để lôi kéo người mua, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá khi đặt cọc thấp hơn giá ngày mở bán chính thức.

Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 90% giá trị căn hộ, nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc, dở mếu”.

Một số dự án đình đám, gây xôn xao dư luận về việc ồ ạt mở bán, nhận cọc dù chưa đủ điều kiện về pháp lý như dự án Flora Novia (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức) và Akari City (đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân) của chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (Nam Long Group). Cụ thể, tại dự án Flora Novia, chủ đầu tư mở bán giai đoạn 1, giai đoạn 2 với 2 Block căn hộ A và B, khách hàng phải đóng tiền với 10% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, dự án mới chỉ tiến hành làm móng.

Dự án Flora Novia

Hay như dự án La Cosmo Residences (đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình) với tổng số 500 căn hộ cũng được chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường khi chưa đủ điều kiện. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6-2018, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải đến tháng 6/2019 khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận đặt cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán.

Đây cũng là những chiêu thức được Công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận thời gian qua. Tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền nhưng doanh nghiệp vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”. Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, khiến gần 500 người đã đặt cọc hơn 16 tỉ đồng mua dự án này.

Với những chiêu trò lách luật như trên, có thể nói chủ đầu tư thường nắm đằng chuôi, một đằng vay ngân hàng với tài sản thế chấp là dự án, một đằng huy động được tiền của khách hàng để làm dự án mà không cần phải lo lắng nhiều về vốn đầu tư ban đầu. Cách làm này của doanh nghiệp đang đẩy rủi ro về phía khách hàng và cả ngân hàng.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã huy động đến 90% tiền của khách hàng nhưng cuối cùng vẫn không thể hoàn thiện dự án để giao trả khách hàng. Tiền huy động được có khi cũng không được dùng để làm dự án đó, rồi dẫn tới vỡ nợ, phá sản. Khách hàng rơi vào tình thế lưỡng nan, ngân hàng phát sinh nợ xấu, nợ khó đòi, chủ doanh nghiệp vào tù ra tội.

Tìm hướng đi mới

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt lộ trình tới tháng 1/2019, tỷ lệ huy động nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong bất động sản sẽ giảm từ 45% xuống còn 40%. Đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản cho vay kinh doanh bất động sản sẽ có hệ số rủi ro 200%. Lường trước được điều này nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm nước đi mới để đảm bảo vốn hoạt động.

Không chỉ siết tín dụng bất động sản bằng quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn mà NHNN còn liên tục đưa các chỉ thị về việc kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản. Tháng 12/2018, NHNN đưa văn bản yêu cầu các ngân hàng rà soát lại tín dụng bất động sản được hạch toán trong tín dụng tiêu dùng dưới dạng cho vay mua nhà, xây nhà, sửa nhà.

Để giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản tìm cách huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó kênh phát hành trái phiếu được nhiều doanh nghiệp ưu chuộng.

Mới đây, Tập đoàn Vingroup (VIC) thông báo muốn phát hành trái phiếu nhằm huy động 2.000 tỉ đồng để cơ cấu lại nợ. Thời gian thực hiện trong quý IV/2018 và sẽ đáo hạn vào năm 2020. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không được đảm bảo bằng tài sản. Việc phát hành sẽ được chia làm hai đợt, mỗi đợt 1.000 tỉ đồng, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu. Trước đó trong tháng 8/2018, Vingroup đã phát hành riêng lẻ cổ phần ưu đãi cho đối tác Hanwha, huy động về 9.322 tỉ đồng.

Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine mới được thành lập từ 4/2016 với vốn điều lệ 300 tỉ đồng. Đến 31/7/2018 vốn điều lệ tăng lên tới 8.500 tỉ đồng. Sau hành trình tăng vốn lên 28,3 lần chỉ trong vòng hơn 2 năm, Sunshine tiếp tục gây ấn tượng với việc phát hành trái phiếu trị giá 10.000 tỉ đồng. Trái phiếu có thời hạn 3 năm từ 8/10/2018 - 8/10/2021, với lãi suất được trả định kỳ mỗi 6 tháng, năm đầu tiên có lãi suất 11%/năm.

Hồi đầu tháng 11/2018, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm với mệnh giá 1 tỉ đồng/trái phiếu, tương ứng với việc thu về 1.400 tỉ đồng. Ngày phát hành dự kiến trong quý I hoặc quý II/2019 với lãi suất không cao hơn 7%/năm.

Trước đó, vào ngày 10/8, Đất Xanh đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ 4,7 triệu trái phiếu với kỳ hạn tối đa 36 tháng kể từ ngày phát hành. Tổng mệnh giá phát hành là 470 tỉ đồng. Trong một nghị quyết khác cùng ngày, DXG cũng thông qua phát hành 2.500 trái phiếu với tổng giá trị mệnh giá 250 tỉ đồng.

Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland), ngoài việc huy động vốn trong nước, còn niêm yết trái phiếu chuyển đổi từ nước ngoài. Tháng 11/2018, Novaland công bố thông tin về việc niêm yết 140 triệu USD trái phiếu chuyển đổi trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore. Trước đó, ngày 30/4/2018, Novaland công bố huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế được chính thức niêm yết trên sàn Singapore.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác như Nam Long Group (NLG), Hải Phát (HPX), Văn Phú Invest (VPI)… cũng huy động được hàng trăm đến hàng ngàn tỉ đồng bằng cách phát hành trái phiếu.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, có hiệu lực từ ngày 1/2/2019 với nhiều điểm "dễ thở" hơn quy định cũ. Theo đó, quy định mới không yêu cầu doanh nghiệp phải có lãi mà chỉ cần có báo cáo tài chính kiểm toán năm liền trước của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện theo quy định.

Tăng cường giám sát

Đa số các chuyên gia tài chính cho rằng việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công đặc biệt cho nhà đầu tư nước ngoài là tín hiệu tích cực cho nền kinh tế. Nó làm giảm gánh nặng cho tín dụng ngân hàng, thêm nguồn tiền mới vào trong nước. Tuy nhiên, nhận định này cũng không phải là cho tất cả.

Hiện nay việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đang bị núp bóng cho hoạt động của công ty sân sau. Theo đó, việc một doanh nghiệp phát hành trái phiếu có khi còn mất an toàn hơn một doanh nghiệp đi vay. Bởi khi đi vay ngân hàng, doanh nghiệp đó sẽ phải chứng minh từ sổ sách, năng lực, thế chấp rồi mới cho vay. Khi giải ngân, ngân hàng cũng giải ngân từng bước, không có chuyện vay 500 tỉ đồng thì ngân hàng giải ngân một lúc từng ấy tiền như việc bán trái phiếu.

Nói thể để thấy rằng, thực chất, sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng, cùng với đó là yêu cầu giám sát từ phía các cơ quan quản lý, cũng như sự cảnh giác cao của nhà đầu tư khách hàng, tránh vì cái lợi không rõ ràng trước mắt, được chủ đầu tư vẽ ra mà coi thường quy định pháp luật.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, việc nhiều dự án cố tình lách luật để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.

Theo ông Châu, việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đều đã được pháp luật quy định rõ. Theo đó, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng.

Ông Châu cho biết, đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. Do đó, trước khi mua nhà, người mua nên tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật và hồ sơ pháp lý của dự án. Về phía cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tăng cường vai trò giám sát việc thực hiện các quy định của chủ đầu tư.

Trước khi mua bất động sản, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin như:  chủ đầu tư có quỹ đất không? đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa? đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? có bảo lãnh của ngân hàng không? đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?

Đây là những vấn đề cần thiết để đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai.

Nguồn: cafeland.vn